„Man muss beim Immobilienkauf die Emotionen ausschalten“

Tom Friess über die Altersvorsorge in Schrumpfungsregionen
Tom Friess über die Altersvorsorge in Schrumpfungsregionen

Tom Friess ist Geschäftsführer beim VermögensZentrum und ein großer Fan von Immobilien im Altersvorsorge-Portfolio. Allerdings rät er dazu, sich beim Haus- oder Wohnungskauf gerade in Schrumpfungsregionen nicht von Emotionen leiten zu lassen.

In Deutschland stehen speziell auf dem Land immer häufiger Immobilien leer. Trotzdem setzen Sie auf die Immobilie als Altersvorsorge. Ist das sinnvoll?

Absolut. Allerdings kann man das nicht generell für jedes Objekt und jede finanzielle Situation sagen. Man muss sich dessen bewusst sein, dass man eine Immobilie nicht einfach in eine Region mit steigenden Preisen verschieben kann, man kann sie auch nicht von heute auf morgen verkaufen. Und man darf nicht sein ganzes Vermögen in eine Immobilie stecken. Wer das macht, handelt hoch-spekulativ, obwohl er möglicherweise denkt, sein Geld besonders sicher angelegt zu haben.

Was bedeutet das für Bürger, die in Schrumpfungsregionen leben?
Sie müssen sich besonders Gedanken darüber machen, warum sie eine Immobilie kaufen wollen. Geht es darum, selbst einzuziehen, geht es um Sicherheit, Lebensqualität und gesparte Mieten, dann ist der Kauf einer Immobilie in einer solchen Region durchaus sinnvoll. Als Geldanlageobjekt dürfte sie jedoch kaum geeignet sein.

Wer Geld für eine Wohnung oder ein Haus hat, selbst aber in einer Schrumpfungsregion lebt, sollte der möglicherweise lieber in der Stadt ein Renditeobjekt kaufen und selbst zur Miete wohnen?

Das kann man nicht generell beantworten. Wer vermietet, muss sich dessen bewusst sein, dass er von mehreren externen Faktoren abhängig ist: 1. Wird man immer solvente Mieter haben? 2. Wird sich die Lage der Immobilie so entwickeln wie erhofft? 3. Werden sich die Wünsche an die Größe und Ausstattung der Wohnung in den kommenden Jahren nicht ändern? Eine Immobilienvermietung ist also eine extrem komplexe Geldanlageform.

Hinzu kommt: Wer in Schrumpfungsregionen lebt, kann dort schon Immobilien für eine niedrige fünfstellige Summe kaufen. Das Geld, das man dadurch spart, kann man wiederum gut anlegen. Allerdings muss man sich darüber im Klaren sein, dass die Immobilie dort in Zukunft möglicherweise nicht vermietbar oder verkaufbar sein wird. Sie hilft zwar sparen, ist aber wahrscheinlich nicht dazu geeignet, den Vermögenswert zu steigern.

Letztlich kann auch niemand in die Kristallkugel schauen und sehen, wie sich der Markt entwickelt. Allerdings bin ich sicher, dass beispielsweise in München der Immobilienmarkt in den kommenden zehn Jahren sich nicht drehen wird: Die Preise werden weiter steigen. Das heißt aber nicht, dass ich dort jedes Objekt kaufen würde. Im Gegenteil. Ich schlage oft die Hände über dem Kopf zusammen, wenn ich sehe, welche Preise für welche Objekte verlangt werden.

Wie findet man denn heraus, ob sich der Kauf einer Immobilie als Anlageobjekt rechnet oder nicht?
Man kennt den Preis, und man weiß, wie hoch die Miete sein kann, die man verlangen wird. Man kennt außerdem die Kosten für den Unterhalt und die Renovierung. Dann rechnet man einen Risikoaufschlag dazu – schließlich kann das Objekt immer einmal leer stehen oder durch Vandalismus zerstört werden. So errechnet man die Rendite, die bei mindestens vier Prozent liegen sollte. Ist sie niedriger, handelt es sich um ein spekulatives Objekt. In anderen Worten: Man muss seine Emotionen beim Immobilienkauf komplett ausschalten und ganz kühl rechnen und vergleichen – so wie man es bei Aktien ja auch macht. Ganz wichtig ist außerdem das Portfolio zu diversifizieren: Wer sein gesamtes Vermögen in eine Immobilie steckt, lebt gefährlich.

Wenn ich keine Erben habe, sollte ich dann meine Altersvorsorge anders strukturieren?
Wir sind grundsätzlich der Meinung, dass man sein Vermögen besser kontrolliert verzehrt, als alles für die Erben aufzubewahren. Es geht um Lebensqualität im Alter. Sinnvoll ist, wenn Sie eine Berechnung machen lassen, bei der Sie davon ausgehen, dass Sie 95 werden und dann noch ein Drittel Ihres Vermögens haben. Dann reicht es auf jeden Fall bis zum Tod. Und Sie wissen erstens genau, wie viel Sie jeden Monat ausgeben dürfen, zweitens, wie viel Sie eigentlich in Ihren aktiven Jahren zurücklegen müssen.

Wenn Sie keine Erben haben, sollten Sie eine besonders gründliche Nachlassplanung machen, da sonst Ihr Vermögen an den Staat fällt. Sie könnten beispielsweise über Vermächtnisse Freunde, Bekannte oder soziale Institutionen bedenken. Oder Sie gründen eine Stiftung. Das ist schon ab etwa 50.000 Euro möglich.

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