Wohnraum für die Städte: Vom Bürogebäude zum Wohnhaus

Grundriss Wohnung im Arion 76
Grundriss Wohnung im Arion 76

In den Städten ist Wohnraum knapp. Doch dort stehen immer wieder Bürogebäude leer, beispielsweise das ehemalige Hauptgebäude des Gerling Konzerns in Köln nach der Übernahme durch Talanx und dem Umzug auf die andere Rheinseite. Dort entsteht nun ein neues Viertel mit Wohn- und Geschäftsräumen, das Gerling Quartier. Auch wenn die neue Nutzung der Gebäude sinnvoll ist: Die breite Masse findet dort in der Regel keinen Wohnraum, weil die Quadratmeterpreise relativ hoch sind. Im Gerling Quartier liegen sie bei ab 5000 Euro pro Quadratmeter, während der Durchschnittspreis derzeit bei etwa 3.500 Euro pro Quadratmeter in Köln liegt.

Trotzdem ist die Umwandlung von Bürogebäuden in Wohnungen sinnvoll – dann nämlich, wenn die Gebäude verwaist in der Innenstadt stehen und immer mehr verfallen. Und wenn die vorhandene Bausubstanz zu gut erhalten und so ansprechend ist, dass es ein Verlust für das Stadtbild wäre, sie abzureißen. Die Prinz von Preussen Grundbesitz AG aus Bonn ist derzeit mitten in einem solchen Umbauprozess: Sie kaufte ein Versicherungs-Bürogebäude in Düsseldorf-Derendorf, und daraus wurde das Projekt ARION 76.

Theodor J. Tantzen, Vorstand der Prinz von Preussen Grundbesitz AG, beantwortete meine Fragen:

Wieso stehen in den Städten Bürogebäude leer?
Das kann man nicht generell beantworten. Aber viele Bürogebäude entsprechen nicht mehr den heutigen Standards und technischen Voraussetzungen für die Arbeitswelt. Sie umzubauen ist oft sehr aufwändig, darum baut man häufig neue Bürokomplexe. In den alten Gebäuden steckt jedoch oft viel Potenzial, auch, weil sie häufig zentral liegen.



Welche Bürogebäude eignen sich für den Umbau?

Dabei spielen die Lage der Immobilie und der Zustand des Kerngerüstes eine wesentliche Rolle. Für Immobilienprojekte, in die Kapitalanleger investieren wollen, müssen hohe Standards und das „gewisse Etwas“ zusammenspielen.

Wäre es nicht günstiger, die Gebäude abzureißen und neu zu bauen?
Oftmals ja. Aber hier steht nicht die Schaffung von günstigem Wohnraum im Vordergrund, sondern es geht darum, ganz spezielle Projekte in oft äußerst zentraler Lage umzusetzen.

Was sind die Probleme beim Umbau eines Bürogebäudes zu einem Wohnhaus?
Als Spezialist für die Umwidmung von denkmalgeschützten Gebäuden ist für die Prinz von Preussen Grundbesitz AG die Umwandlung eines Bürogebäudes im wesentlichen nicht aufwändiger. Im Gegenteil sind hier sogar weniger Auflagen zu beachten als im Denkmalschutz. Aber die Bürogebäude sind nicht auf Wohnungen zugeschnitten, es fehlen die nötigen Voraussetzungen für Küchen und Bäder. Außerdem kann ein solches Gebäude keineswegs als reines Wohnobjekt umgesetzt werden kann. Die Baunutzungsverordnung sieht in Mischgebieten eine Teilnutzung des Gebäudes für Gewerbe vor. Hier muss genau erwogen werden, inwieweit sich die Gewerbefläche in das Wohnkonzept integrieren lässt. Wir legen Wert auf die Akquise von stillem Gewerbe, zum Beispiel Beratungsunternehmen und Arztpraxen, da sich anderes Gewerbe negativ auf die Vermarktung der Wohnungen auswirken kann.

Wann wird der Umbau abgeschlossen sein?

Der Umbau von ARION 76 soll in 16 Monaten abgeschlossen sein. Zurzeit finden die Abrissarbeiten im Gebäude statt. Es entsteht ein Neubau mit besonderem Charme. Käufer lieben das besondere Ambiente – und eine Deckenhöhe von rund drei Metern sorgt dabei für attraktiven Wohnraum. Diese Besonderheiten machen ein solches Gebäude für die Vermarktung sehr interessant. Der Quadratmeterpreis liegt bei durchschnittlich 4.500 Euro.

BettinaBlass

Wirtschaftsjournalistin, Dozentin für Internetthmen und Buchautorin.

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