Geldanlage: Crowdinvesting in Gebäude statt Immobilienfonds

Screenshot Zinsland
Screenshot Zinsland

Die Zinsen sind seit Jahren auf Tiefstständen: Tages- und Festgeld bringen kaum noch Rendite, auf langjährige Investments an der Börse hat nicht jeder Lust. Zinsland und andere Crowdinvesting-Plattformen können mit Renditen um sechs Prozent eine Alternative sein – wenn man sich des Risikos bewusst ist.

Bei einer Crowdinvestingplattform beteiligen sich viele Anleger mit überschaubaren Beträgen an einem Unternehmen. Ganz neu ist diese Idee nicht: Unter dem Namen Mikrofinanz werden schon seit vielen Jahren Kleinstkredite an Gründer in Entwicklungsländern vergeben, die Darlehensgeber bekommen auf ihre Anlagen Zinsen. Oikocredit beispielsweise ist auf diesem Gebiet schon sehr lange aktiv. Ein Unterschied zum Crowdinvesting: Hier weiß der Geldgeber in der Regel, in welches Projekt er investiert. Das ist bei Mikrofinanzkrediten anders.

Zinsland ist eine der besagten Crowdinvestingplattform. Hinter ihr steckt die Civum GmbH in Hamburg, Geschäftsführer ist Carl von Stechow. Die Plattform hat sich darauf spezialisiert, Privatanleger mit Projektentwicklern und Bauträgern zusammenzubringen, um Immobilienprojekte zu ermöglichen. Das Geld, das die Verantwortlichen über Zinsland bekommen, erhöht ihre Bonität bei der Bank, da es Eigenkapital ersetzt.

Geld sammeln für große Immobilienprojekte

Zinsland hat seit März 2015 für zwei Projekte in Form eines Nachrangdarlehens Geld gesammelt: Für den Kastanienhof Hilden kamen fast 658.000 Euro zusammen, für das Hansa Palais Berlin 674.000 Euro. In beiden Fällen haben Kapitalpartner, professionelle Immobilieninvestoren aus dem Umfeld der Plattformbetreiber, eine fünfstellige Summe zugeschossen. Ein weiteres Projekt in Hilden sammelt derzeit noch Geld.

Andere Crowdfunding-Plattformen mit Immobilienprojekten
Exporo
Bergfürst: *Update, 22. April 2016* Privatanleger können sich ab zehn Euro an einzelnen Immobilienprojekten beteiligen und sich so ihr eigenes Portfolio an Immobilien-Investments aufbauen. Außerdem bietet das Unternehmen einen Handelsplatz, bei dem die Anleger ihre Anteile kaufen und verkaufen können. Mitte April 2016 startete die neue Emission “Villa Sachs Ensemble” in Oranienburg bei Berlin.
*Update, 19. Mai 2016*
Zinsbaustein: Wird ab Juni neue Immobilienprojekte auf der Plattform vorstellen.

Companisto (Seit Weißenhaus kein weiteres Immobilienprojekt)
Kapitalfreunde (hat zwar ein Projekt realisiert, bietet aber derzeit und in naher Zukunft laut Internet keine weiteren Projekte an)

„Auf Zinsland können Projektverantwortliche, die 500.000 Euro und mehr zur Zwischenfinanzierung benötigen, nach Geldgebern suchen“, sagt Carl von Stechow. Der Bauherr eines Einfamilienhauses hat hier also in der Regel keine Chance.

Geld in ein Immobilienprojekt anlegen

Trotzdem kann Zinsland für den Einfamilienhausbesitzer interessant sein. Dann nämlich, wenn dieser Geld gut verzinst investieren möchte und das damit verbundene Risiko nicht scheut: „Ab 500 Euro kann man sich bei uns einbringen“, sagt Carl von Stechow. Die Höchstsumme liegt bei 10.000 Euro.“ Derzeit habe man 220 Investoren, die fast ausschließlich männlich sind und im Schnitt 6000 Euro anlegen. Ihre Gesamteinlage liegt bei 1,3 Millionen Euro. Alles in allem also überschaubare Summen, trotzdem muss das angelegte Geld Spielgeld sein, denn das Risiko der Geldanlage lässt sich nicht kleinreden: Geht der Bauträger in die Insolvenz oder wird das Bauprojekt aus welchen Gründen auch immer nicht realisiert, ist das Geld des Anlegers weg. Das kann allerdings auch bei einem schlechten Investment an der Börse passieren.

Zinsland versucht, das Risiko zu minimieren:

  • „Wir kennen uns gut mit Immobilienfinanzierungen aus“, sagt von Stechow. Darum achte man schon vor der Annahme des Projektes auf einige Dinge: So muss bereits eine Baugenehmigung vorliegen, es muss außerdem klar sein, dass es eine Bankfinanzierung geben wird. Das Projekt muss rentabel sein – „eine Tiefgarage in einem 500 Seelen Dorf ist sinnlos“, so von Stechow. Man prüfe genau, ob die Kalkulation realistisch ist, und man achte außerdem darauf, dass beispielsweise bereits im Vorfeld Altlasten-Gutachten und ähnliches eingeholt worden seien.
  • Damit Zinsland ein Projekt annimmt, muss außerdem der Projektentwickler eine persönliche Bürgschaft abgeben. Im Zweifelsfall muss er also den Anlegern das Geld zurückzahlen. „Das heißt, als Kooperationspartner kommen für uns nur ausgesprochen etablierte Entwickler in Frage“, so von Stechow.

Trotzdem bleibt immer ein Restrisiko. Im Falle eines Nachrangdarlehens kann das bedeuten, dass trotz der persönlichen Bürgschaft die Crowdinvestoren leer ausgehen, wenn das Projekt nicht realisiert werden kann. „Wir machen mehrfach darauf aufmerksam, dass es sich um ein Risiko-Investment handelt“, sagt darum auch von Stechow.

Der Unterschied zum geschlossenen Immobilienfonds

Wen das alles an die Schrottimmobilien erinnert, die nach der Wiedervereinigung viele Anleger in die Insolvenz rissen, der liegt einerseits gar nicht so falsch, andererseits jedoch schon. Fakt ist: Crowdinvesting in Immobilien ist riskant, das zeigt schon die Höhe der Verzinsung. Denn eine alte Anlegerweisheit sagt: Je höher die Rendite, desto höher das Risiko. Die Unterschiede zwischen dem Crowdinvesting bei Zinsland und einem geschlossenen Immobilienfonds sind jedoch auch offensichtlich:

  • In der Regel wird nur ein kleiner Anteil des Vermögens angelegt. Immerhin sind Beteiligungen ab 500 Euro möglich. Wer jedoch nur 1000 Euro auf der hohen Kante hat, sollte sich besser eine andere Anlageform suchen.
  • In einem Immobilienfonds war das Geld oft über viele Jahre gebunden. „Bei einer Zwischenfinanzierung geht es um einen Zeitraum von 18 bis 24 Monaten“, sagt von Stechow.
  • Zwar bekommt Zinsland eine Gebühr dafür, dass sie Anleger und Projektentwickler zusammenbringt. „Aber diese Verwaltungskosten sind längst nicht so hoch wie in einem Immobilienfonds. Dort waren häufig gut 20 Prozent der Gesamtsumme für Vermittler, Anwälte und Bankberater bestimmt“, sagt Carl von Stechow.

Die Entscheidung für oder gegen eine riskante Geldanlage muss jeder Investor selbst treffen. Letztlich ist sie auch abhängig davon, wie das Portfolio sonst aufgebaut ist und natürlich von der eigenen Risikoaffinität. Ich persönlich finde an Crowdinvesting-Plattformen interessant, dass das Internet sie überhaupt ermöglicht und ohne großen Aufwand Kapitalgeber und Kapitalsuchende zueinander bringt. Zinsland will übrigens langsam wachsen, plant aber, künftig mehrere Projekte zur Auswahl anzubieten. Andere Plattformen wie Raumrendite sind dagegen schon nicht mehr am Markt aktiv.

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